Как правильно продать квартиру, если она в ипотеке — особенности и процедура оформления

Большинство владельцев квартир, купленных в ипотеку, считают, что продать такую недвижимость невозможно. Между тем, возникают различные обстоятельства, от невозможности выплачивать кредит до переезда в другой город, когда вопрос о продаже встает особенно остро. Сделать это достаточно просто, стоит лишь учесть некоторые тонкости.

Подготовка к продаже

В каждом банке различные условия ипотечного кредитования, и процедура продажи квартиры может немного отличаться. Главное о чем необходимо помнить, квартира не является собственностью банка, а выступает лишь в качестве залогового имущества, поэтому прямого запрета на ее продажу банк дать не может. Однако обычно банк теряет прибыль, которую бы получил, если бы владельцы квартиры продолжали исправно выплачивать ипотеку, и это может стать причиной некоторых проволочек при оформлении документов.

  • ipotekaПервым делом нужно еще раз ознакомиться с условиями вашего ипотечного договора.
  • Связаться со специалистами банка для уточнения деталей. Те, кто уже сталкивался с продажей квартиры, говорят, что бывает полезно позвонить в банк от лица покупателя квартиры и также получить консультацию.
  • Затем взять в банке разрешение на продажу квартиры. Оно понадобится при переговорах с покупателями или при подаче документов в риэлтерское агентство. Покупатель или агентство отправляют запрос банку о том, что квартира продается с его согласия.
  •  Уточнить оставшуюся сумму долга с учетом процентов. Документ должен быть выдан в письменной форме.
  • Заняться поисками покупателей.

Стоит ли в объявлении указывать, что квартира в ипотеке? Специалисты говорят, что нет. Потенциальных покупателей может отпугнуть только один этот факт, хотя для них он не будет иметь существенного значения. Лучше, если покупатели вначале осмотрят квартиру, сформируют о ней мнение и психологически приготовятся к покупке. Решающим моментом может стать репутация банка, если она хорошая, то, как правило, покупатель решается на сделку. Неохотнее всего покупают квартиры, находящиеся в залоге у Сбербанка и ВТБ24.

Покупатель с деньгами

Самый удачный вариант с точки зрения продавца и скорости оформления сделки – покупатель с деньгами, еще лучше – с наличкой. В этом случае часть суммы от продажи, обычно залог, идет на погашение кредита, а остальная – продавцу. Если сумма задолженности велика, то с покупателем составляется предварительный договор при участии банка, по которому он ее гасит, деньги вносятся на счет с учетом перерасчета процентов. Банк выдает документы о том, что с квартиры снимется обременение, и оплата полностью проведена. За три дня Росреестр выдает новое свидетельство о праве собственности на квартиру, и можно приступать к оформлению сделки. Покупатель при этом рассчитывается с продавцом оставшейся частью денег.

Стоит отметить, что это довольно редкий вариант, так как люди с наличными деньгами не любят ими рисковать, а предложений квартир на рынке немало. Ваша недвижимость должна быть по настоящему привлекательной, или вы должны быть готовы серьезно снизить цену.

ipo

Покупатель с ипотекой

Более 50% квартир на сегодня покупается с привлечением ипотеки. Поэтому высока вероятность того, что покупатель также будет использовать заемные средства. Для банка выгоднее всего, чтобы он воспользовался ипотечной программой именно этого банка. В этом случае он не теряет прибыль от процентов.

Если покупатель оформляет ипотеку в другом банке или организации, то нужно будет дождаться их одобрения. Затем покупатель квартиры подписывает договор со своим кредитором, и организация переводит остаток суммы, которую нынешний владелец должен своему банку, в счет погашения долга. На такую процедуру охотнее соглашаются крупные банки, в которых этот механизм отлажен. Остальные могут настаивать на том, чтобы покупатель квартиры оформлял ипотеку в их банке.

Альтернативный вариант

Если осталось погасить не слишком большой остаток, можно сделать это при помощи потребительского кредита. Естественно, доходы продавца или его семьи должны позволять взять необходимую сумму. Плюс данного варианта – квартира привлечет внимание большего числа потенциальных покупателей, в том числе и тех, кто покупает жилье по социальным программам.

oformlenie

Квартира в строящемся доме

Продажа «ипотечной» квартиры в доме, который еще не достроен, тоже имеет свои особенности. С одной стороны, цена такой квартиры на каждом этапе строительства возрастает, в то время как сумма выплат остается прежней. В случае продажи покупатель ничего не потеряет, как бывает при продаже квартиры, купленной в ипотеку. С другой – для покупателя такая сделка достаточно рискованна, так как фактически квартиры еще нет. Как правило, при подобных сделках оформляется договор не купли-продажи, а переоформляется договор долевого частия. В остальном процедура такая же, как и при продаже готовой квартиры. В регионах со стабильной экономической ситуацией и растущим рынком недвижимости приобретение в ипотеку квартир на нулевом этапе строительства и их последующая перепродажа могут быть неплохим способом инвестирования средств.

Самый простой способ

Пугает беготня с бумагами и очереди? Нет времени на поиски покупателя и переговоры с банком? Самый простой способ – обратиться в риэлтерское агентство. Специалисты возьмут на себя всю работу по поиску будущих владельцев и оформлению сделки, но за это им придется заплатить 5-10% от стоимости квартиры. Смысл есть, лишь, если вы уверены в том, что квартира с момента покупки сильно выросла в цене, и у вас будет достаточно денег, чтобы заплатить остаток в банк, рассчитаться с агентством и не остаться на нуле.

Несомненным преимуществом при обращении в агентство является то, что многие из них предлагают программу «снятие обременения» специально для квартир в ипотеке. Она является по сути перекредитованием. Риэлторы из своих средств погашают кредит в банке и затем продают квартиру, как необремененную. Все документы оформляются юридически грамотно и за короткое время. При таком способе покупатель находится быстрее, но необходимо следить за расчетами агентства, чтобы после сделки не оказаться в минусе.

К чему быть готовым?

  • Квартира в ипотеке оценивается на рынке недвижимости дешевле, чем аналогичная, но без обременения.
  • Сотрудники банка будут контролировать ход сделки на каждом этапе.
  • Без справки из банка о закрытии задолженности по ипотечному кредиту Росреестр не зарегистрирует в дальнейшем сделку купли-продажи.
  • Некоторые банки берут 1% от суммы кредита при переоформлении договора на третье лицо, связывая это с тем, что банк несет риски при смене заемщика. Это условие обязательно должно быть изначально прописано в договоре на ипотеку.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, сложнее, чем не обремененную залогом. Однако, если обстоятельства вынуждают это сделать, способы всегда есть.

Смотрите также:

Как оформить гараж и землю под ним в собственность, если нет документов?

В связи с активным строительством жилых многоквартирных домов, ведущимся во многих городах России, довольно частым …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *