Как купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке и не быть обманутым – советы юриста

Покупка собственной квартиры – долгожданное событие. Но чтобы радость от приобретения жилплощади не омрачилась проблемами, связанными с неверным оформлением документов, наличием прав на покупаемую квартиру у третьих лиц, отсутствующих на момент заключения сделки, и т.п., стоит внимательно изучить все нюансы заключаемого договора до его подписания. Как же купить квартиру, и не остаться при этом без жилья и без денег?

Факторы риска

Приобретая квартиру, стоит проявить внимательность ко всем мелочам и нюансам: мошенники могут провернуть аферу тогда, когда покупатель ожидает этого меньше всего. Все возможные способы обмана, возникающие при поиске продавца и заключении договора купли-продажи, можно условно разделить на две категории:

I Юридические

К их числу можно отнести:

Продажа квартиры по доверенности

Иногда продажей квартиры занимается не собственник, а его представитель, обладающей доверенностью на совершение подобных действий.

В судебной практике довольно часто встречаются дела, в ходе которых такие сделки признаются недействительными. Доказав, что доверитель был введен в заблуждение на момент составления доверенности, бывший собственник сможет восстановить право собственности на уже проданное жилье.

Наличие нарушений в проведенной процедуре приватизации

В том случае, если квартира была приватизирована с нарушением законодательства, например, если проживающим в ней детям не была выделена положенная доля, они могут восстановить свои права на жилплощадь через суд. Для того чтобы избежать подобных сложностей, стоит запросить расширенную выписку из домовой книги, в которой указываются все сведения о лицах, когда-либо зарегистрированных на данной жилплощади.

Существование третьих лиц, имеющих право собственности на квартиру или ее часть

Они могут выдвинуть претензии на проданное жилье спустя некоторое время после заключения сделки. Лицо, продающее жилье, может быть далеко не единственным его собственником. Так, на квартиру, полученную в порядке наследования, могут претендовать другие лица, являющиеся наследниками, но вовремя не вступившие в свои права по уважительной причине. В этом случае они могут восстановить право на долю в уже проданном жилье в судебном порядке.

Продажа квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала

Для законного оформления такой сделки необходимо привлечь органы опеки и попечительства, которые проконтролируют процесс выделения детям долей в новом жилье, с целью снятии обременения со старого. Подробно процесс продажи такой квартиры рассмотрен здесь.

Наличие в числе собственников лица, недееспособность которого установлена судом

Законодатель не запрещает продавать такие квартиры, но в том случае, если сделка будет проведена с нарушениями, право собственности недееспособного гражданина может быть восстановлено.

Нарушение преимущественного права при продаже долей в том случае, если продается часть квартиры

При продаже квартиры, имеющей статус коммунальной, или находящейся в долевой собственности, продавец обязан предложить выкупить его долю соседям или другим собственникам. В том случае, если это правило не было соблюдено, сделка может быть оспорена в суде.

Использование поддельных документов на квартиру или паспорта лица, выдающего себя за ее владельца

Мошенник может подделать бумаги или воспользоваться украденным паспортом настоящего собственника жилья.

II Технические

К их числу можно отнести:

Несоответствие планировки квартиры данным, указанным в кадастровом паспорте

Нередко владельцы квартир производят перепланировку в жилье, уничтожая существующие стены и перегородки и возводя новые, не заручившись согласием контролирующего органа. В этом случае нести ответственность за незаконное изменение планировки придется новому владельцу жилья.

Наличие дефектов в жилом помещении или подъезде

Плесень на стенах, неисправность водопровода и отопительной системы, некачественный или разрушающийся материал, использованный при строительстве, впоследствии могут принести немало проблем новому владельцу жилья и потребовать немалых денежных вложений в ремонт помещения.

Как избежать обмана при покупке квартиры: советы покупателям

Для минимизации рисков встречи с мошенниками при приобретении жилья, стоит руководствоваться следующими простыми правилами:

Проводить сделку купли-продажи нужно только через специализированное риэлтерское агентство. Вероятность приобретения юридически «чистого» жилья без посредников существует, но рисковать не стоит.

Выбрав риэлтерское агентство, стоит ознакомиться с размещенными в интернете отзывами о нем и о его специалистах, а также получить рекомендации от знакомых, уже воспользовавшихся его услугами. Кроме того, необходимо внимательно прочитать договор с агентством, в частности, раздел, устанавливающий ответственность риэлтора в случае неисполнения им своих обязанностей.

Передавать предоплату продавцу стоит только под расписку, предварительно согласовав ее форму с грамотным юристом.

Снимать копии всех документов, используемых при оформлении договора. Во-первых, они помогут убедиться в юридической «чистоте» квартиры, а, во-вторых, при оспаривании сделки в суде, они станут убедительным доказательством того факта, что покупатель являлся добросовестным.

Указывать в документах реальную стоимость заключенной сделки. Нередко продавцы предлагают занизить эту цифру, мотивируя эту просьбу необходимостью в уменьшении налоговой базы и снижении размера налогового платежа. Однако покупатель не получает в этом случае никакой выгоды: во-первых, он не сможет получить возврат денежных средств в полном объеме при оформлении налогового вычета, а, во-вторых, в случае аннулировании сделки ему вернется та сумма денег, которая прописана в договоре.

Использовать специальные банковские инструменты для передачи денежных средств. Оплатить покупку можно двумя способами: наличным и безналичным. В первом случае можно воспользоваться банковской ячейкой, деньги в которую закладываются в присутствии обеих сторон сделки. Получить доступ к деньгам продавец сможет только после того, как предъявит в банк зарегистрированные документы о купле-продаже жилья.

Во втором случае вместо банковской ячейки может быть использован расчетный счет, открытый на имя покупателя с условием получения к нему доступа продавцом по предъявлению документов о совершении сделки.

Как избежать обмана, покупая квартиру в новостройке?

Приобретая квартиру в недавно построенном доме, следует действовать по следующей схеме:

Выбрать надежного застройщика

Правильный выбор организации, занимающейся строительством жилых домов, на 90% гарантирует отсутствие проблем с квартирой. В прессе широко освещаются ситуации, в которых граждане, вложившие деньги в жилье на стадии строительства, годами не могут дождаться ввода дома в эксплуатацию, и при этом не могут вернуть свои деньги.

При выборе застройщика стоит обращать внимание на то, как долго он работает на рынке недвижимости, сколько домов сдано им без нарушения установленных сроков, есть ли претензии к нему у лиц, ранее с ним сотрудничавших. Получить такую информацию можно из интернета, газет, а также из отзывов знакомых.

Проверить надежность фирмы-застройщика стоит и в том случае, если деньги за жилье вносятся не на стадии строительства, а после его завершения, но до ввода дома в эксплуатацию. Ситуации, в которых жильцы не могут заселиться в готовый дом из-за отсутствия необходимых документов и разрешений, встречаются довольно часто. Чтобы не стать жертвой недобросовестных организаторов строительства, нужно найти все сведения о них заранее.

Проверить документы на жилье

Вся документация выбранного жилого помещения должна быть в порядке. Перед переводом денег застройщику необходимо проверить наличие следующих бумаг:

• разрешение на строительство;
• свидетельство о праве на использование земли для строительства;
• проектная декларация.

Найти эти сведения можно на официальном сайте компании или в ее офисе.

Заключить договор

Оформить передачу денег можно, заключив договор непосредственно с застройщиком или с жилищно-накопительным кооперативом. Последний выступает в роли инвестора средств, полученных от покупателя квартиры, в строительство, путем их передачи застройщику. Стоимость жилья при приобретении его у застройщика может быть существенно выше, чем при покупке через инвестора. Однако договор долевого участия, заключенный напрямую с застройщиком, позволяет оградить покупателя от риска приобретения квартиры, право собственности на которую уже получено другим лицом.

Покупая квартиру, стоит внимательно изучить все вышеперечисленные аспекты. Стоимость жилья, независимо от того, на каком рынке оно приобретается, является весьма высокой, поэтому рисковать, совершая необдуманную покупку, не стоит.

Потратив время на изучение всей сопроводительной документации, и деньги на оплату услуг квалифицированного юриста или риэлтора, покупатель может быть уверен в том, что заключенная сделка обеспечит его собственным жильем, не принеся дополнительных проблем.

Как вам статья?