Рассмотрим все достоинства и недостатки вложений в недвижимость и сделаем выводы

Умные расчетливые люди всегда думают о том, как наиболее эффективно хранить заработанные денежные средства. Мало кто сегодня складывает деньги под матрас. Валюта имеет свойство обесцениваться. Если же материальными средствами грамотно распорядиться, можно приумножить нажитое.

Самым консервативным и наиболее часто используемым способом является инвестиция в недвижимость. Такое вложение надежно, но тоже имеет свои особенности. Чтобы получить максимальную выгоду, перед покупкой необходимо взвесить все плюсы и минусы инвестиций в недвижимость и учесть различные факторы. 

Правила инвестирования

Выбирая объект вложений, первое, что следует оценивать, – вероятная доходность. От приобретения недвижимости возможны два основных способа получения прибыли:

  • Последующая продажа объекта по цене, превышающей затраты на него;
  • Предоставление объекта в аренду.

И в том в другом случае недвижимость должна быть востребованной, привлекательной по разным причинам для наибольшего количества людей. Поэтому имеет значение место расположения объекта. Так жилая недвижимость более популярна в центральных районах, где близко находятся транспортные остановки, развита инфраструктура. Торговые площади пользуются спросом в местах скопления населения. Для объектов недвижимости, предназначенных для промышленной деятельности, преимуществом будет одновременная доступность к ресурсам и возможность комфортной транспортировки готовой продукции.

Решая, куда вложить деньги, необходимо предварительно рассчитать все расходы, включая дополнительные траты на приведение объекта в требуемый вид. Если необходимы капитальный ремонт или переустройство, вероятны потери в итоге. Но в некоторых случаях плохое состояние сочетается с заниженной ценой, тогда инвестиция может оказаться выгодной.

Важно трезво оценивать свои силы и умения, определяя то, какой тип недвижимости станет предметом капиталовложений. Купить квартиру и пустить жильцов значительно проще, чем построить торговый центр и сдавать в аренду его площади. При определенной деятельности нужны специальное образование или помощь профессионалов.

Прежде, чем совершать сделку, рекомендуется проводить анализ рынка недвижимости, чтобы не продешевить или не упустить клиента из-за необъективных ожиданий. На рыночные цены влияют общие экономические и политические процессы, из-за чего возможны скачки вверх или резкие падения стоимости, поэтому для покупки или продажи недвижимости необходимо правильно подобрать время.

Во избежание риска потери крупных сумм в результате мошенничества, при составлении и проверке документов лучше обратиться к грамотному, опытному и проверенному риелтору или юристу.

Капиталовложение в жилье

Самый простой вариант вложить деньги в недвижимость – это купить жилое помещение. Жилье всегда имеет спрос, так как крыша над головой входит в число первостепенных потребностей человека. Доход можно получить разными способами.

  • Купить по цене ниже среднерыночной и продать дороже. Квартиры по заниженной цене бывают при срочных продажах, когда бывшему владельцу выгодней снизить стоимость, чем терять время. Такие сделки заключаются в считанные дни, поэтому необходимая сумма должна быть в быстром доступе.
  • Приобрести квартиру в запущенном состояние, непригодном для жизни, сделать ремонт и продать за более высокую цену. Это выгодно, если есть возможность производить ремонтные работы недорого (налаженный контакт с подрядчиками, есть скидки на стройматериалы).
  • Сдавать купленную квартиру в аренду. Аренда может быть долгосрочной, на время командировок, посуточной и даже почасовой. Как правило, чем короче срок аренды, тем выше тариф, но и рисков порчи имущества больше.
  • Устроить из жилья минигостиницу. Организовать из многокомнатной квартиры, несколько помещений для постояльцев, отделив части дверями, не составит труда. Официально использовать дом как хоспис не получится, недвижимость должна быть коммерческой.

  • Построить или купить загородный дом (коттедж). Если участок в удачном для отдыха месте, можно сдавать дом или комнаты в нем. Идеальным вариантом будет наличие такой недвижимости в курортных зонах.
  • Приобрести недвижимость за границей, в стране, привлекательной для туристов. На сегодня существует программа “Гарантированной аренды”. После покупки, заключается договор с управляющей компанией, которая сама занимается поиском и заселением клиентов, а владельцу недвижимости перечисляет установленный процент от стоимости объекта.

Планируя перепродавать квартиры, в списке расходов важно учитывать затраты на оформление документов и налоги, которые придется платить из-за непродолжительных сроков владения. Если инвестирование делается с расчетом сдавать жильё в аренду, нужно предусмотреть дальнейшие текущие расходы на поддержание объектов недвижимости в хорошем состоянии.

В большинстве случаев выгоднее инвестировать в жильё небольшой площади. Его легче продавать, дороже стоимость одного квадратного метра, проще найти желающих снимать, а значит более доходным окажется капиталовложение.

О том, как инвестировать в недвижимость при небольшом капитале, читайте здесь.

Вложения на этапах строительства

Максимальную прибыль можно извлечь при покупке недвижимости на этапах застройки. Чем более ранняя стадия строительства, тем ниже цена. Это долгосрочное вложение, но ожидание оправдано. За время возведения здания и запуска его в эксплуатацию в экономике происходит инфляция, цены растут, а сумма, прописанная в договоре, не меняется. В качестве примера можно посмотреть на этот рисунок:

Часто люди опасаются приобретать еще неготовую недвижимость, в результате образуется профицит строящихся объектов при активном спросе на вторичном рынке. Это способствует образованию существенной разнице в цене. Покупая недвижимость в строящемся доме, можно достичь доходности в 30%. Однако в периоды серьезных кризисов покупка на начальных этапах строительства рискованна, так как не исключена финансовая несостоятельность застройщика.

Прежде, чем заключать договор, необходимо удостовериться в надежности застройщика, его платежеспособности и проверить, действительно ли возведение дома абсолютно легально.

Доход от нежилых построек частного пользования

Говоря о вложениях в недвижимость, нельзя забывать, что к ней относятся и сопутствующие хозяйственные сооружения, например, гаражи или места в закрытых парковочных комплексах. Затраты на покупку или строительство таких объектов относительно невысокие, а возможная прибыль в процентном соотношении с ценой нередко оказывается выше, чем при вложениях в жилую недвижимость.

Это объясняется растущим спросом, владельцев автомобилей в стране с каждым годом становится только больше. Капитальный гараж часто обустраивают под небольшие СТО, все более популярных среди начинающих предпринимателей.

Кроме того, меньше затрат на содержание объекта, так как требования в основном технические, а не эстетические. Главное, на этапе выбора постройки, верно определиться с местом расположения.

Но, в отличие от приобретения жилья, при покупке гаража законодательно не предусмотрено право на налоговый вычет.

Коммерческая недвижимость

Наличие коммерческой недвижимости – это не просто пассивное вложение капитала, это полноценный бизнес, который требует должного управления. Доходность в данном случае зависит не только от начального выбора объекта, но и от того, насколько грамотно собственник будет распоряжаться им.

К коммерческой недвижимости относятся:

  • Производственные помещения;
  • Склады;
  • Торговые площади;
  • Нежилые помещения на первых этажах;
  • Офисные здания;
  • Строительные площадки;
  • Помещения, предназначенные для организации общественного питания.

Для того, чтобы сдавать их в аренду, требуется регистрация ИП, так как клиентом будет являться индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, а полученный доход в обязательном порядке облагается налогом.

Варьирование стоимости аренды с течением времени обусловлено большим количеством факторов, чем в случае с жилыми объектами.

  • Появление конкурентов или их уход;
  • положение отрасли арендатора в действующих экономических условиях,
  • административные требования к техническому состоянию помещения, предназначенного для конкретных целей (в основном это касается производства и общепита);
  • Изменения в инфраструктуре ближайших территорий, способствующие повышению или снижению проходимости объекта.

Чаще всего юридических нюансов в оформлении коммерческой недвижимости значительно больше (предыдущим собственником могло быть юридическое лицо, возможно правами собственности владели несколько человек, лицо, участвующее в сделке, не всегда обладает достаточными полномочиями и т.д.). Поэтому не стоит экономить на квалифицированной помощи юриста, несмотря на то что это дополнительные расходы.

Инвестирование в комм. недвижимость имеет высокую рентабельность, от 15% в год, но сопровождается немалым количеством рисков. Если планируется приобретение больших площадей разного назначения, целесообразно нанять опытного управляющего, чьей ответственностью станет уровень дохода инвестора.

Земельный участок

Даже с учетом всех экономических кризисов, в целом земля дорожает. Поэтому инвестиции в покупку земельного участка становятся всё более частым вариантом капиталовложений. Но следует на момент приобретения предусмотреть, как этот участок будет использоваться.

  • Существуют указания в действующем законодательстве о пользовании землей. Она не может быть просто в собственности, на ней должны быть какие-либо объекты недвижимости, либо она должна быть задействована в сельском хозяйстве или промышленной разработке.
  • Перед приобретением участка, необходимо ознакомиться с планами градостроения, чтобы избежать попадание земли и близлежащих территорий под муниципальные нужды.
  • Участок, на котором планируется размещение промышленного объекта, должен соответствовать требованиям предприятия. Удаленные от города земли дешевле, но более вероятна максимально длительная аренда.
  • Если участок предполагает размещение на нем жилого объекта, важно заведомо знать, что будет рядом. Жилой комплекс из многоэтажных домов или завод, появившиеся за оградой, могут сильно снизить стоимость земли.

Преимущества

Если есть свободные деньги, их лучше куда-нибудь вложить. Говорят, что деньги должны работать, а значит правильнее пустить их в свой бизнес, потратить на акции других компаний или доверить проверенным управляющим компаниям. Но насколько возможна большая прибыль, настолько же вероятны серьезные убытки. Слишком много факторов влияет на успешность любого бизнеса, и в один момент можно всё потерять.

При этом какие изменения не претерпевала бы экономика, рынок недвижимости не останавливается никогда. Людям всегда будет нужно где-то жить и работать. Отсюда можно сделать вывод, что инвестиции в недвижимость продолжать быть самым популярным видом капиталовложений, ввиду некоторых бесспорных преимуществ.

  • Покупка недвижимости – надежный вклад. Если исключить особые катаклизмы (стихийные бедствия, война, промышленная авария), значительные потери невозможны, сам объект является гарантом сохранности капитала.
  • Кроме периодов кризиса, в целом стоимость недвижимости увеличивается с годами. Параллельно росту инфляции, дорожает и жилье.
  • Недвижимость меньше подвержена обесцениванию в отличии от валюты.
  • Недвижимое имущество не так быстро изнашивается, как движимое.
  • Приобретенные жилые и нежилые объекты могут приносить долгосрочный стабильный доход в виде арендной платы (так жилая недвижимость может давать 5-10% годовых)
  • На одной перепродаже есть возможность быстро заработать хороший процент. При удачном стечении обстоятельств и правильном выборе, доход может составить до 15-20%, а в случае с новостроем доходить до 30%.
  • Владение и управление коммерческой недвижимостью может стать полноценным бизнесом, приносящим стабильный солидный доход.

Недостатки

Но инвестирование в недвижимость подходит не всем, и не в любой период развития экономики эти вложения эффективны. Есть ряд недостатков, рисков и сложностей такого капиталовложения.

  • Приобретение недвижимости требует больших финансовых вложений. Использование ипотечных предложений целесообразно в редких случаях. Только если есть уверенность в реальной прибыли или срок кредита настолько длительный, что рост инфляции превысит процентную ставку. Лучше задействовать свободные деньги.
  • В сравнении с другими вариантами инвестирования, недвижимость приносит меньший доход. Основная цель вложения заключается в сохранении капитала, а не в его преумножении. Исключением может являться коммерческая недвижимость или глобальные проекты по строительству.
  • Собственник недвижимости зависит от законодательных изменений. Так теперь дополнительная жилплощадь будет облагаться повышенным налогом. Частые поправки в вопросах по земельным участкам. Новые нормы и требования могут применяться к нежилым постройкам.
  • Много сопутствующих затрат: оформление сделки, налоги за продажу/покупку, налоги для ИП (в случае с коммерческой недвижимостью), оплата услуг юриста и риелтора, содержание имущества (текущий ремонт, коммунальные и налоговые платежи).
  • В периоды кризисов, цены могут резко упасть (как правило впоследствии они нормализуются, но не за один год). В преддверье выхода из кризиса бывает выгодно покупать жилье малой площади, но на скорый доход рассчитывать не стоит. Кроме макроэкономических факторов на стоимость объекта могут повлиять различные изменения в благоустройстве города, наличии рабочих мест в данном населенном пункте.

Инвестирование в недвижимость имеет свои плюсы и минусы. Чтобы не просто сохранять свой капитал, а иметь возможность зарабатывать, вкладывая в квадратные метры, необходимо научиться разбираться в тонкостях рынка недвижимости, понимать истинную цену объекта, уметь эффективно распоряжаться имуществом, учитывать возможные риски и подстраиваться под внешние изменения.

Смотрите также:

Выбираем надежного брокера для самостоятельной торговли на фондовом рынке – практические рекомендации

В период переходного состояния мировой экономики доходность от таких вложений, как недвижимость и депозиты, падает, …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *