Инвестиции в недвижимость при малом капитале – выгодные варианты и рекомендации

Недвижимость всегда была самым популярным объектом капиталовложений. Она остается востребованной при любой экономической ситуации. Даже в периоды кризисов люди нуждаются в жилье, организации – в помещениях для работы. Недвижимости не грозят обесценивание ввиду утраты актуальности, инфляция и девальвация. Но многие отказываются от такого варианта вложений из-за небольших сбережениях. Однако есть способы инвестировать в недвижимость даже при малом капитале.

Способы получения дохода от недвижимости

Приобретение недвижимости предполагает немного основных сценариев дальнейшего использования:

  • Покупка с целью перепродажи. Тогда должна быть существенная разница между затратами и выручкой от сделки.
  • Предоставление купленного объекта в аренду. Определяющим фактором должна стать востребованность недвижимости. Если это жилая квартира, то важно расположение относительно социально значимых объектов, остановок, станций метро, магазинов, промышленных зон и мест культурного отдыха.
  • Оформление в собственность, чтобы была. По принципу «лишней не будет, зато деньги не сгорят».

В ситуации с ограниченными финансовыми возможностями эффективнее использовать второй вариант, так как доход предполагается практически с момента покупки.

Ипотека

Главный инструмент для приобретения недвижимости при недостаточном капитале – это ипотека. Прежде, чем ввязываться в залоговый кредитный договор, необходимо просчитать, каким образом будет получаться прибыль, и насколько она соотносима с ежемесячным платежом.

Оформлять ипотеку целесообразно, если проценты по кредиту нивелируются инфляцией. Это особенно актуально во время экономических кризисов. Цены на недвижимость падают, но и ставки по кредиту тоже могут вырасти. Если найти выгодное банковское предложение, то по прошествии кризиса разница в цене покупки и новой рыночной стоимости может покрыть затраты на уплату процентов.

Имеет смысл обращаться к ипотечному кредитованию, если банк готов оформить договор на очень длительный срок (встречаются предложения до 30 лет) под относительно низкий процент. За столь долгий промежуток времени стоимость объекта недвижимости способна вырасти, но нужно учитывать возраст строения, специфику региона, динамичность развития города и многие другие факторы.

Ипотека не лучший вариант, если планируется перепродажа недвижимости. Возможность получения прибыли есть от сдачи помещения в аренду. Как минимум, арендная плата будет идти на погашение долга. В любом случае доход с приобретения недвижимости в ипотеку наиболее вероятен в отдаленной перспективе. Но при правильном подходе к выбору объекта и кредитного предложения это неплохой способ хранения капитала.

Какая недвижимость стоит дешевле

Чтобы потратить меньше средств на покупку недвижимости вне зависимости от того, с участием заимствованных денег или только благодаря собственным сбережениям, нужно выбрать объект, который стоит ниже среднерыночной цены.

Квартира в новом доме на начальном этапе застройки. Цена за квадратный метр в еще не построенном доме в разы ниже, чем в готовом жилье. Если ничего не случится с застройщиком, даже при наличии кредитных обязательств, покупатель в итоге останется в выигрыше. Главное не ошибиться с выбором объекта. Для этого предварительно нужно изучить информацию о застройщике, о его финансовых возможностях и репутации.

Квартира на вторичном рынке жилья. Стоимость недвижимости определяется датой постройки здания, расположением квартиры внутри дома (первый и последний этаж и угловые квартиры стоят дешевле), общим состоянием объекта. Так как планируется сдавать квартиру в аренду, с этими характеристиками можно смириться, но адрес должен быть интересным наибольшему числу потенциальных жильцов. Косметический ремонт при этом тоже можно сделать за их счет, частично или полностью освободив их от арендной платы на определенный срок.

Бывшая коммунальные квартира. Стоимость таких помещений без дорогого ремонта на порядок ниже обычных квартир. К тому же можно выкупать по одной комнате. Если удастся приобрести всю квартиру, выгода обеспечена тем, что можно будет заселять несколько арендаторов. Сделать это позволяет характерная планировка помещения, изначально рассчитанное на соседское проживание разных людей.

Комната или доля в квартире. Сложный с юридической точки зрения вариант. В качестве вложения, приносящего быстрый доход, не подходит. Но иногда люди, не способные договориться о размене жилплощади, готовы продавать части квартиры по очень заниженной цене. Этим часто пользуются риэлтерские конторы. Если у начинающего инвестора достаточно наглости и терпения, есть возможность приобретения недвижимости в пол цены. Оформление ипотеки в таких целях маловероятно.

Залоговая недвижимость. Квартиры злостных неплательщиков банки выставляют на аукцион. В результате сделки могут проходить по цене, значительно отличающейся от рыночной, и не в пользу продавца. Однако после покупки могут возникнуть сложности с выселением бывших владельцев, да и предварительно оценить состояние таких квартир не всегда возможно.

Способы увеличить прибыль с аренды

После покупки недвижимости инвестору следует позаботиться о дальнейшем получении максимальной выгоды от сдачи объекта в аренду. Если жилплощадь приобреталась с использованием кредита, ежемесячная оплата приблизительно равна платежу в банк (плюс-минус зависят от срока кредитования и первоначального взноса).

Но есть способы повысить арендный доход:

  • Сдавать квартиру посуточно. Метод требует затрат времени и сил собственника, нужны реклама для привлечения арендаторов, регулярный контакт с ними, содержание помещения в чистоте и порядке. Но и доход при этом может вырасти в 2-3 раза, при условии, что квартира большую часть времени будет занята.
  • Сделать перепланировку. Сегодня стало популярным из одной квартиры делать несколько обособленных зон, квартир-студий, или просто комнат с отдельным входом. Тогда можно заключать договор аренды сразу с несколькими жильцами, каждый из которых будет платить как за отдельное жилье. Перед покупкой квартиры для таких целей важно учесть ограничения в изменении квартир. Так первые этажи предпочтительней для переноса или увеличения санузлов, а на верхних этажах больше вариантов с перестановкой межкомнатных стен. Ремонт требует дополнительных вложений, но ежемесячный доход вырастет пропорционально количеству новых жильцов.
  • Перевести жилое помещение в нежилое. Если квартира на первом этаже, из жилой недвижимости можно сделать коммерческую. Переоформление займет от полу года до двух лет, вероятны трудности с получением разрешений и согласованием с жильцами дома, нужны вложения в ремонт. Но при условии заключения долгосрочного договора аренды с торговой организацией, собственник обеспечивает себя стабильной высокой прибылью. Вариант возможен, если займ в банке оформлен не в виде ипотеки, а как потребительский кредит. Рискованный и трудный метод, однако в итоге вырастет не только арендная плата, но и стоимость самого объекта недвижимости.

Коллективные инвестиции

Самым безопасным и бюджетным способом инвестирования в недвижимость являются вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды. Доход от коллективных инвестиций составляет 25-30% годовых. Стать соинвестором можно, имея хотя бы 100-200 тысяч рублей. Работа фондов регулируется действующими законами РФ, поэтому риски клиентов практически равны нулю.

Средства, вложенные клиентами, находятся под контролем управляющих компаний, где работают профессиональные аналитики, определяющие в какие строящиеся объекты наиболее выгодно инвестировать. Контактируя с застройщиками и крупнейшими подрядчиками, УК приобретают недвижимость целыми партиями по минимальным ценам и находят покупателей. Из полученной прибыли соинвесторам выплачиваются проценты, которые можно вывести, а можно снова вложить для увеличения капитала с помощью новых проектов.

Даже если в распоряжении начинающего инвестора всего несколько сотен тысяч рублей, или имеющихся средств достаточно только на минимальный первоначальный взнос по ипотеке, вкладывать в недвижимость и получать с этого доход возможно.

Смотрите также:

Выбираем надежного брокера для самостоятельной торговли на фондовом рынке – практические рекомендации

В период переходного состояния мировой экономики доходность от таких вложений, как недвижимость и депозиты, падает, …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *