Выбираем выгодный вариант досрочного погашения ипотечного кредита – уменьшение платежа или срока

Когда появляется возможность погасить ипотеку досрочно, перед заемщиком встает проблема выбора. Необходимо определиться, что лучше – уменьшить срок выплаты или снизить размер ежемесячного платежа.

Некоторые банки требуют, чтобы заемщик определился со способом погашения. Однако здесь все не так однозначно.

Как банк начисляет проценты

Есть несколько видов схем платежей, которых придерживаются кредиторы. Чаще всего встречается аннуитетная выплата, при которой суммируют тело кредита, прибавляют к нему проценты за весь период, и делят эту цифры на равные части.

По второй схеме банк требует регулярно погашать часть кредитов и проценты за текущий период. То есть при долге в 1 млн. рублей под 10% годовых на 10 лет за первый год будет уплачено 1 млн. за основное тело кредита, и 1 млн. в качестве процентов. На второй – 1 млн. и 900 тыс. в качестве процентов, и так далее.

В третьем варианте заемщик гасит только проценты. Это продолжается до того момента, пока он не найдет нужной суммы для закрытия долга. Однако при ипотечном кредитовании этот способ расчета используется крайне редко.

По второй и третьей схемам не возникает вопроса. Надо просто отдать часть долга, на общую сумму это не повлияет. В аннутетных платежах создается впечатление, что можно выгадать некоторое количество денег, выбрав правильную модель погашения.

Что говорит закон

Гражданский кодекс во второй части и даже Закон о потребительском кредите N 353-ФЗ говорят о том, что физическое лицо, имеет право полностью или частично вернуть заем в любое удобное для него время. Для этого достаточно предупредить кредитора за 30 суток.

Банки пошли еще дальше, они готовы в любой момент принять долг и пересчитать причитающиеся проценты. Это позволяет говорить о том, что на самом деле кредитор дает ипотеку не под 10% в год, а под 10/365 в день. Если бы годовая ставка равнялась 30%, то ежедневный процент составил бы 30/365. То есть на самом деле процент начисляется ежедневно, и как только заемщик гасит часть долга, то уже на следующий день снижается сумма, на которую начисляется процент.

Понимание этого факта приводит и к пониманию того, что неважно, как будет произведен платеж – за счет ежемесячной выплаты или уменьшения срока.

Противоречие кредитных калькуляторов

Если взять любой кредитный калькулятор, то создастся впечатление, что платить за счет уменьшения срока выгоднее, поскольку становится меньше общая сумма начисленных процентов. В этом нет никакого противоречия.

Дело в разнице ежемесячных выплат, чем они ниже, тем меньше остаток, меньше начисляется ежедневных процентов. И тут в дело вступает финансовое положение заемщика. Именно оно определяет, какую схему выбрать.

За уменьшение срока

Чтобы выбрать именно такой способ досрочного погашения ипотеки, заемщик должен обладать финансовой стабильностью. Для этого требуется:

  • наличие постоянного источника дохода;
  • высокая квалификация;
  • резервный источник финансирования;
  • уверенность в завтрашнем дне.

Критерием выбора становится некая страховка от форс-мажорных случаев. Если она есть, то можно сохранить размер ежемесячного платежа, сэкономив на процентах.

За снижение выплат

Такой вариант выглядит более привлекательным для тех, кто несет долговую нагрузку на пределе возможностей. Если приходится отдавать 30-40% семейного бюджета, то тяжело постоянно находиться в состоянии экономии. Возникает желание немного отдохнуть, сделать завтрашний день чуть легче.

Стоит ли гасить ипотеку заранее

На вопрос о необходимости досрочных погашений кредита нет однозначного ответа, и причина тут кроется в индивидуальных особенностях. Дело в том, что сейчас банки охотно кредитуют под достаточно низкий процент. Даже по двум документам можно взять ипотеку в Сбербанке под 12,5%.

Это же кредитное учреждение усиленно продвигает услугу рефинансирования, то есть переманивает к себе заемщиков конкурентов. В таких условиях другие кредиторы начинают испытывать недостаток ликвидности. Чтобы привлечь вкладчиков, они готовы платить до 10% на депозит.

Разница составляет 2,5%. Да, это тоже деньги, однако схема «держу вклад в банке под большой процент, и плачу за ипотеку почти столько же» позволит подстраховать себя.

Непонятное положение экономики является вторым моментом, который заставляет задуматься о необходимости досрочной выплаты. Таблица показывает уровень инфляции в РФ за последние 8 лет по данным Росстата.

2016

5,3

2015

12,9

2014

11,3

2013

6,4

2012

6,5

2011

6,1

2010

8,7

2009

8,8

В случае роста инфляции и ставки рефинансирования ЦБ кредитор не имеет возможности повысить процент по ипотеке. При этом другие банки с удовольствием откроют депозит по актуальным процентам.

2016 год оказался рекордным, такой маленькой инфляции в новейшей истории РФ еще не было. Если геополитика вдруг вернет ее к привычным уровням, то появляется возможность сэкономить, имея ипотеку под низкий, а депозит под высокий процент. Если все же появится желание погасить ипотеку заранее, то нет разницы, какую схему выбрать. Все зависит от финансового положения физического лица.

Смотрите также:

Вклады для физических лиц в Россельхозбанке в 2017 году – описание наиболее выгодных тарифов

Для людей, желающих сохранить и приумножить свои сбережения, множество финансовых учреждений готовы предложить различные условия …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *